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Rechtstipps von Rechtsanwältin Julia Betz
Liebigstraße 19, 60323 Frankfurt, Telefon: 069 97 12 25 0, Fax 069 97 12 25 10

KW 33

Mieterhöhung – was nun?
Es erreicht Sie eine Mieterhöhung Ihres Vermieters und Sie stellen sich die Frage, wie Sie hierauf reagieren sollen. Soll man sie einfach akzeptieren, überprüfen oder ggf. widersprechen. Das Gesetz selbst sieht automatische Mieterhöhungen nicht vor. Auch eine Kündigung des Vermieters zum Zweck der Mieterhöhung ist ausgeschlossen.
Der Anspruch des Vermieters geht vielmehr dahin, Ihre Zustimmung zur Mieterhöhung zu erhalten, ist also auf die Abgabe einer Willenserklärung gerichtet.
Unter drei Vorraussetzungen kann der Vermieter Ihre Zustimmung zur Mieterhöhung verlangen:
Zunächst muss die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Mieterhöhung eintreten soll, seit fünfzehn Monaten unverändert sein.
Auch darf die verlangte Miete die ortsüblichen Entgelte, die in der Gemeinde oder vergleichbaren Gemeinden für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage nicht übersteigen. Hierbei ist die tatsächliche Wohnfläche der Wohnung zugrundezulegen.
Darüber hinaus darf sich die Miete innerhalb eines Zeitraums von drei Jahren nicht um mehr als 20 % erhöhen, wobei hier auch einzelne Ausnahmen zulässig sein können.
Eine Mieterhöhung kann der Vermieter allerdings nicht verlangen, solange und soweit eine solche durch Vereinbarung ausgeschlossen ist oder der Ausschluss sich aus den Umständen ergibt.
Voraussetzung bei einem Erhöhungsverlangen ist, dass ein solches gegenüber dem Mieter in Textform geltend zu machen und auch zu begründen ist. Es ist im Einzelnen darzulegen, wie sich die Erhöhung zusammensetzt, so dass sie für den Mieter nachvollziehbar ist. Dadurch soll dem Mieter die Möglichkeit geschaffen werden, dem Verlangen des Vermieters zuzustimmen oder es abzulehnen. Auch muss sich aus dem Mieterhöhungsverlangen ergeben, auf welchen Betrag die Miete erhöht werden soll. Hier sollen auch die Wohnfläche der Wohnung in qm und der neu verlangte qm-Preis angegeben werden.
Behebbare Mängel der Wohnung bleiben bei der ortsüblichen Vergleichsmiete außer Betracht, finden also keine Berücksichtigung.
Zur Begründung seines Mieterhöhungsverlangens kann sich der Vermieter bspw. auf einen Mietspiegel, drei Vergleichswohnungen oder ein Sachverständigengutachten beziehen.
Darüber hinaus ist dem Mieter eine Überlegungsfrist einzuräumen, innerhalb der sich der Mieter darüber schlüssig werden kann, ob er dem Erhöhungsverlangen zustimmt. Die Frist beginnt mit dem Zugang des Erhöhungsverlangens und endet mit dem Ablauf des 2. Kalendermonats, der auf den Zugang folgt.
Die Zustimmung des Mieters kann auch konkludent durch Zahlung der erhöhten Miete erfolgen.
Erfolgt eine Zustimmung des Mieters nicht, so muss der Vermieter auf Zustimmung zur Mieterhöhung klagen.
Darüber hinaus kommen auch Mieterhöhungen bei Modernisierungen oder auch als Betriebskostenerhöhung in Betracht.
Da für eine Mieterhöhung eine Vielzahl von Voraussetzungen erfüllt sein müssen bzw. solche zu beachten sind, sollten Sie genau prüfen, bevor Sie eine Mieterhöhung akzeptieren. Es könnte sich lohnen.

KW 29

Ihr gutes Recht im Urlaub

Es beginnt nun die schönste Zeit des Jahres, die Urlaubszeit. Leider verspricht der Urlaub nicht immer das, was man erwartet hat. So ist es bspw. im Hotel laut oder das Zimmer entspricht nicht dem gebuchten Standard, oder ähnliches. Treten im Urlaub solche Mängel auf, so sind gewisse Punkte zu beachten, um ggf. während und nach der Reise Ansprüche geltend machen zu können. Wichtig ist zunächst, dass bei Auftreten von Mängeln diese unverzüglich dem Reiseleiter oder dem Vertreter des Reiseveranstalters vor Ort mitgeteilt werden. Zu beachten ist hierbei, dass eine Beschwerde beim Hotel oder dem Animateur nicht ausreichend ist. Sollte eine Reiseleitung nicht vorhanden sein, ist mit dem Reiseveranstalter in Deutschland Kontakt aufzunehmen.Im Rahmen der Mängelanzeige sollten dann die Mängel im Gespräch mit der Reiseleitung genau beschrieben und umgehende Abhilfe verlangt werden, sofern eine Abhilfe nicht objektiv unmöglich ist. Es empfiehlt sich, bei dem Abhilfeverlangen eine angemessene Frist zur Beseitigung der Mängel zu setzen.
Um die Aufnahme der Mängel später auch beweisen zu können, nehmen Sie zu dem Gespräch einen Zeugen mit, wobei ein anderer Gast des Hotels, der nicht Ehepartner oder Mitreisender ist, am besten geeignet ist.
Wichtig ist dabei auch, dass die Reiseleitung die Mängelbeschreibung und das Abhilfeverlangen schriftlich bestätigt. Die Bestätigung sollte man sich dann auch aushändigen lassen. Auf die schriftliche Bestätigung sollte eindringlich bestanden werden, auch wenn die Reiseleitung versuchen sollte, dies zu verhindern.
Zu beachten ist jedoch, dass der Reiseleiter nicht verpflichtet ist, die vom Reisenden beanstandeten Mängel zu bestätigen, auch wenn diese ganz offensichtlich sind.
Die Mängel sollten zudem durch Film, Fotos oder Adressen von Zeugen dokumentiert werden.
Wird keine Abhilfe geleistet, kann dem Reisenden ein Anspruch auf Minderung oder Schadensersatz zustehen.
Liegen erhebliche Mängel vor, besteht für den Reisenden die Möglichkeit, den Reisevertrag auch ganz zu kündigen und die Organisation der Rückreise zu verlangen.
Hierbei ist jedoch Vorsicht geboten, da häufig streitig ist, wann die Mängel so erheblich sind, dass sie eine Kündigung rechtfertigen. So besteht das Risiko, dass später das Gericht die Kündigung nicht anerkennt und der Reisende den Reisepreis und die Kosten für den Abbruch der Reise nicht erstattet bekommt.
Gleiches gilt für einen selbst organisierten Umzug in ein anderes Hotel.
In beiden Fällen sollte der Reisende vor Kündigung oder Umzug der Reiseleitung unter Fristsetzung mitteilen, dass, wenn nach Ablauf der Frist keine Abhilfe erfolgt, die Kündigung oder ein Umzug erfolgen wird.
Nach Beendigung der Reise muss der Reisende dann innerhalb eines Monats ab dem Ende der Reise dem Reiseveranstalter seine Reisebeschwerde anzeigen. Maßgebend ist hierbei der Tag, der in den Reiseunterlagen als Rückreisetag festgelegt ist. Da es sich hierbei um einen Ausschlussfrist handelt, ist diese zwingend einzuhalten.
Es empfiehlt sich hier eine schriftliche Reklamationsanzeige, wobei alle Mängel ausführlich und schriftlich beschrieben sein sollten. Die Anzeige sollte von allen Reiseteilnehmern unterzeichnet sein. Aus dem Schreiben sollte auch klar hervorgehen, dass aufgrund der Reisemängel eine Rückerstattung des Reisepreises verlangt wird.
Sofern der Reiseveranstalter keine Erstattung oder eine zu geringe vornimmt, ist dann zu prüfen, ob eine Klage Aussicht auf Erfolg hat.
Schönen Urlaub!